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万村计划叫停 长租公寓负责人离职 万科多元化转型不尽如人意”

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制作:焦点房地产新闻

7月9日晚,万科宣布,长期租赁业务部总经理薛峰确实辞职了。据悉,薛峰自5月底以来一直担任业务部总经理,不足一个半月。

不久前,有消息称,王石平台获得的“万村计划”主动放弃了一些偏远地区的农民承包住房,并愿意与房东协商,按照T.他签约了。多元化经营转型并未给万科带来新的收入增长点。万科总裁兼首席执行官朱继生表示,万科的多元化“不尽如人意”,业务、物流、冰雪等将有订单安排。

不到一个半月,总经理就辞职了。

薛峰其实是万科老兵。今年上半年,薛峰经历了频繁的工作调动。1月,万科通过内部任免邮件被解除厦门万科房地产有限公司总经理职务,由万科公司总经理接替,履行4个月后,薛峰被调到长期租赁公寓。NT部门。经理,然后发了一条分开的消息。

据知情人士透露,万科的长期租赁公寓业务始于厦门,首次在厦门实现多元化。薛峰以前在厦门万科工作过,对这个行业比较熟悉。万科安排薛峰负责长期租赁公寓,主要是因为他在厦门工作,他对薛峰抱有很高的期望。

在谈到离开时,万科表示,租赁住房业务是万科的核心业务之一。公司将坚定不移地促进业务的长期健康稳定发展。长期租房团队也将在孙佳的领导下组织重建。匹配那个人。

自今年年初以来,包括Ocean,Langshi等四家住房公司暴露了业务剥离,行政辞职和长期项目投资周期的问题。财经评论员严跃进表示,薛峰的辞职也表明长期租金。公寓不好。实际上,万科已经在租赁业务上投入了大量资金,但它有很多困难。很多时候,品牌影响已经产生,并且有很多租户,但长期租赁公寓没有赚钱,至少与开发业务相比。万科还将继续研究租赁市场的新特性和风险,特别是在压缩规模和降低成本方面。 “于跃进说。

“万科长期出租公寓的运作可以理解为”正确的战略方向和错误的交易策略“现象。从长期出租公寓的发展或租赁市场的发展来看,国家在过去两年中对企业给予了大力支持。但它没有任何问题。但从交易策略的角度来看,长租公寓现在与市场上的一些经济型酒店没有什么不同。它只不过是每月租金,每日租金差异,换句话说,因为对租赁需求的研究实际上停留在过去的模式中,这将导致更多的运营问题,“颜跃进说。

“万村计划”放弃了偏远地区的“城中村”

7月2日,万科内部人士决定放弃深圳坪山,光明等偏远地区的“城中村”,并确认主动支付赔偿的消息,称“村庄计划”在此过程中在推进过程中,确实遇到了全面推广过程中的一些实际困难和客观条件。万科打算在一小部分内调整和优化现有的住房结构。目前,有关工作正在有序推进。

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早在2018年11月,“万村计划”就曝光了“暂停”新上市全部签约的消息。这一消息在2018年底的万科南方地区媒体交流会上得到了证实。万科高级副总裁兼南部地区首席执行官张继文表示,“百万村计划”确实放慢了收购物业的速度。说:“在一年之内,我们城市的房屋数量从一两千家增加到七八万家,现在是融合的时候了。”

随着万科测试水的多样化,它也被宣传为股票领域的一次重大尝试,而“万村计划”曾一度备受期待。 2018年4月22日,万科深圳“城市创造大会”,万科集团创始人,董事会名誉主席王石出席了关于未来40年深圳如何发展的开幕致辞, “万村计划”平台。王石认为,万科探索了“城中村综合整治+物业价值引入与管理+城市化商业化运作”的发展模式。万村文艺复兴可以成为深圳持续辉煌的基石。

“万村计划”的运作模式,一方面是万科希望通过翻新这些“农民房屋”来填补“农民房屋”的“长租公寓项目”的住房,另一方面,以回应深圳市政府。对于城中村改造规划政策,万科希望通过“百万村计划”保留深圳的低成本生活空间。

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“万村计划”正在推广的事实是,深圳的官方数据显示,深圳的土地面积约为1997平方公里,相当于北京的1/8,上海的1/3,广州的1/4。它占有大量土地,股票市场广阔。

然而,理想的“城中村”转型并不容易。修改后的第二套住宅模式决定了房价必须上涨,这正是引发控诉的原因。2018年6月,以富士康“匿名劳工代表”名义发行的《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》在互联网上传播。《部门书》据悉,深圳万村发展有限公司(以下简称“万村公司”)在富士康龙华工厂北门清湖新村启动了“万村计划”业务,致使当地“城中村”租金翻了2-3。时代。随后,一些“城中村”的房东明确表示,“不同意万科的改造”也被曝光。

万科董事会主席余亮也坦诚地说:“这确实低估了万村计划的难度。这比想象的要复杂得多。目前,还没有发现建造一套公寓能赚钱。万科仍在摸索,将保持谨慎。

据业内人士透露,深圳市有关监管部门规定的城镇村镇租金增长每年不得超过6%,万科支付给“城中村”房东的租金增长是“3年内减少10%,这意味着这段时间-定期租赁公寓上市数量的增长每年不超过3%,预计收入预期将下降。然而,深圳万科在“城中村”改造中投入了高昂的成本。如果未来的租金和租金增长低于预期,万村公司改造的长租公寓可能在6-8年甚至整个租赁周期内都无法盈利。不会有利可图。此外,在财务计算和建设进度方面,万科也过于激进,并有抄袭房地产开发“快周转”和“高海拔”的嫌疑,并通过房地产实物改造和经验植入,来提升短期溢价,这与股票时代精细化经营的理念完全不同。对于习惯于“获得土地融资、出售房屋”产品的快速简单复制模式的开发商,必然会遇到“不可接受”的情况。

多元化经营“不满意”

除了长期的公寓租赁业务外,万科自2013年以来还启动了城市辅助服务提供商的战略方向,同时加速了破冰的多样化。六年来,万科的多元化触角一度与发展业务并驾齐驱,渗透到商业、物流仓储、冰雪度假、教育等诸多领域,尤其是租赁业务。

然而,多元化经营的收入并不理想。万科2018年年报显示,去年万科实现营业收入2976.8亿元,比去年同期增长22.6%。其中,房地产业务结算收入2846.2亿元,占95.6%,第二高979亿元,占3.2%,其余仅为1.2%。

6月28日,在万科2018年度股东大会上,朱九生用“不满意”来评价万科多元化经营的回报水平。具体来说,物业行业作为一个独立的行业是盈利的,回报水平是好的;物流行业的分布在近四年已经达到了合理的水平,可以弥补成本;但养老、教育等行业仍然不尽如人意。万科将继续提高相关业务水平。

具体来说,物业服务受到万科的高度赞扬,但总收入不足100亿元。尽管商业地产经历了规模扩张,但年报显示,去年以万科印尼为代表的商业地产租金收入仅为80亿元。

在养老金方面,数据显示,目前万科旗下170多个养老金项目基本处于亏损状态。

虽然创收能力较弱,但由于规模扩大,一些新企业的成本支出一直在增加。据统计,2018年万科长期待摊费用50.44亿元,2017年仅20.66亿元,比去年同期增长144.16%。

发展业务是“基础盘”

在房地产行业,“不够专注”的万科逐渐失去了“头鹅”的优势,其业绩增长放缓。根据财务报告数据,2016年至2018年,万科的销售额分别为3674.7亿元,5298.8亿元和6069.5亿元。三年来,其销售增长率分别为39.5%,45.3%和14.5%。 2019年第一季度,万科的收入为483.75亿元,同比增长56.93%。与去年同期相比,增长率降低了近9个百分点。

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广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳评论说,无论是转型为工业地产(如物流,旅游,养老金等房地产),还是下游物业管理,住房租赁,家装等行业,或者转型为文体学,汽车等其他行业,必须大力关注人力,财力,物力资源的大规模经营和持续投入。每平方米物流房地产赚取的金额为几美分或几美分;租约开始运作至少8年,开发商必须能够承受并等待它。因此,如果有城市化的空间,住房改善有潜力,增量房地产开发的红利仍然存在,那么当转型遇到困难时,开发商往往选择回到熟悉的地区。

万科也在回顾“基本磁盘”。在2019年,余亮反复提到“基本磁盘”一词。我希望九盛在今年的股东大会上也特别强调。 “开发业务是我们的基本磁盘。 2019年,建筑面积达到3609万平方米,物业服务稳步发展。住宅租赁也将提高运营质量并提高回报水平。“

“回归基本盘”的另一个标志是对土地态度的转变。中央指数医院的统计数据显示,在2019年的前两个月,万科积极占用这块土地,耗资274亿美元位居榜首。虽然三月和四月有沉默。但是,它也在不断施加力量。 6月,万科在昆山,江阴,温州,重庆,宁波,柳州等地赢得了100多亿元人民币。仅在6月份,万科就有14个新的开发项目。股权建筑面积275.5万平方米,股权地价188.8亿元,是万科今年最赚钱的月份。

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